Die Regel in zwei Sätzen
Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent deiner Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche. Passiert das nicht, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen, ohne einen einzigen Rechenfehler nachweisen zu müssen.
Was §7 HeizkostenV wirklich verlangt
Der Wortlaut ist knapp: Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten werden nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum verteilt.
Daraus folgen drei Dinge, die du auf deiner Abrechnung nachsehen kannst. Erstens muss die Abrechnung überhaupt zwei Blöcke ausweisen: einen Verbrauchsanteil und einen Grundanteil. Steht dort nur eine einzige Zahl, die durch die Wohnfläche geteilt wird, ist die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig. Zweitens muss der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent liegen. 40 Prozent sind zu wenig, 80 Prozent sind zu viel; beides verletzt die Verordnung. Drittens muss der Verbrauch tatsächlich erfasst worden sein, also über Heizkostenverteiler, Wärmezähler oder Warmwasserzähler.
Ein Sonderfall verschärft die Regel: In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, die mit Öl oder Gas beheizt werden und in denen die freiliegenden Verteilleitungen überwiegend gedämmt sind, schreibt die Verordnung zwingend 70 Prozent vor. Dort ist ein 50-Prozent-Schlüssel bereits ein Verstoß. Das betrifft typischerweise Altbauten mit nachträglich gedämmten Kellerleitungen.
Das Kürzungsrecht: 15 Prozent, und wovon genau
§12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV sagt: Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.
Der entscheidende Halbsatz ist der auf ihn entfallende Anteil. Gekürzt werden also nicht die Gesamtkosten des Hauses und auch nicht deine gesamte Nebenkostenabrechnung, sondern dein persönlicher Heiz- und Warmwasserkostenanteil. Wer die 15 Prozent auf die Gesamtnebenkosten anwendet, rechnet sich reich und verliert im Streitfall an Glaubwürdigkeit.
Wichtig ist auch, was das Kürzungsrecht nicht ist: kein Schadensersatz und keine Strafe. Du musst nicht darlegen, dass dir ein Nachteil entstanden ist, und du musst nichts einklagen. Du erklärst die Kürzung, und sie wirkt als Abzug von der Nachzahlung oder als Erhöhung deines Guthabens.
Der 3-Prozent-Fall, den kaum jemand kennt
Seit der Novelle von 2021 enthält §12 Abs. 1 zwei weitere Sätze, die in den meisten Ratgebern fehlen. Hat der Gebäudeeigentümer entgegen §5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert, darfst du deinen Anteil um 3 Prozent kürzen. Dasselbe gilt, wenn er die Informationen nach §6a nicht oder nicht vollständig mitteilt.
§6a verpflichtet den Vermieter bei fernablesbaren Zählern zu monatlichen Verbrauchsinformationen. Wenn du im Laufe des Jahres nie eine Mitteilung über deinen Verbrauch bekommen hast, obwohl fernablesbare Geräte verbaut sind, ist das genau dieser Fall. Die 3 Prozent sind klein, aber sie greifen zusätzlich zu allem anderen und sind besonders leicht zu belegen: Du musst nur zeigen, dass nichts kam.
Wann das Kürzungsrecht nicht greift
Diesen Teil lassen die meisten Seiten weg, und er entscheidet darüber, ob dein Widerspruch trägt. §11 HeizkostenV nimmt bestimmte Fälle von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung aus. Dann ist eine reine Flächenumlage zulässig, und es gibt nichts zu kürzen:
- Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr, also Passivhausniveau
- Räume, in denen die Verbrauchserfassung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Unverhältnismäßig ist es, wenn sich die Kosten nicht durch die Einsparungen der nächsten zehn Jahre erwirtschaften lassen
- Räume in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig wurden und in denen du den Wärmeverbrauch gar nicht beeinflussen kannst
- Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime sowie vergleichbare Gebäude
- Gebäude, die überwiegend mit Wärme aus Wärmerückgewinnung, Solaranlagen, Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme versorgt werden, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird
Und eine Einschränkung, die Eigentümer betrifft: Nach §12 Abs. 1 S. 4 gilt das Kürzungsrecht nicht im Verhältnis eines einzelnen Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft. Es ist ein Mieterrecht.
Rechenbeispiel: was 15 Prozent konkret sind
Angenommen, du wohnst auf 70 Quadratmetern. Deine Abrechnung weist für Heizung und Warmwasser einen Anteil von 900 € aus und verteilt die Kosten vollständig nach Wohnfläche, ohne jeden Verbrauchsanteil.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Dein Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten laut Abrechnung | 900,00 € |
| Kürzung nach §12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV (15 %) | −135,00 € |
| Zusätzlich, falls keine fernablesbaren Zähler (3 %) | −27,00 € |
| Verbleibender Heizkostenanteil | 738,00 € |
Aus einer Nachzahlung von 200 € wird damit ein Guthaben. Und der Betrag wiederholt sich: Solange dein Vermieter die Abrechnungsweise nicht umstellt, steht dir die Kürzung in jedem Abrechnungsjahr erneut zu.
Die Checkliste für deine Abrechnung
- Zwei Blöcke suchen. Findest du getrennte Zeilen für Verbrauchsanteil und Grundanteil? Wenn nicht: kein verbrauchsabhängiger Anteil, Kürzung von 15 % kommt in Betracht.
- Prozentsatz nachrechnen. Verbrauchsanteil geteilt durch Gesamtkosten. Liegt das Ergebnis unter 50 % oder über 70 %, verletzt die Verteilung §7 Abs. 1.
- Altbau prüfen. Gebäude vor 1995, Öl- oder Gasheizung, gedämmte Kellerleitungen? Dann sind 70 % Pflicht, und 50 % genügen nicht.
- Warmwasser trennen. Sind Heizung und Warmwasser rechnerisch getrennt ausgewiesen? §9 HeizkostenV verlangt eine nachvollziehbare Aufteilung der einheitlich entstandenen Kosten.
- Monatsinfos prüfen. Fernablesbare Zähler verbaut, aber nie eine monatliche Verbrauchsinformation bekommen? Dann greifen zusätzlich 3 % nach §12 Abs. 1 S. 3.
- Ausnahmen ausschließen. Passivhaus, Baujahr vor Juli 1981 ohne Beeinflussbarkeit, Heim, überwiegend Solar oder KWK? Dann kann die Flächenumlage zulässig sein.
So machst du die Kürzung geltend
Du erklärst sie schriftlich gegenüber dem Vermieter und beziffest sie. Formulier konkret, worauf du dich stützt: welcher Verteilerschlüssel angewandt wurde, warum er der Verordnung widerspricht, und welchen Betrag du abziehst. Zahl die Nachzahlung dann gekürzt, nicht gar nicht: Wer die vollständige Zahlung verweigert, obwohl nur ein Teil strittig ist, riskiert Verzug mit dem unstrittigen Rest.
Die Frist ist dieselbe wie für alle Einwendungen: Du hast zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung, um sie zu erheben (§556 Abs. 3 S. 5 BGB). Danach ist die Einwendung in der Regel ausgeschlossen. Mehr dazu unter Fristen der Nebenkostenabrechnung. Bevor du kürzt, lohnt die Belegeinsicht nach §259 BGB: Die Abrechnung des Messdienstes zeigt, welcher Schlüssel tatsächlich verwendet wurde.
Wie du den Rest der Abrechnung prüfst, steht unter Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung und Warmwasserkosten. Den Aufbau eines Widerspruchsschreibens findest du unter Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.