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Heizkosten: Was dein Vermieter umlegen darf und was nicht

Heizkosten sind mit Abstand der größte Posten der Nebenkostenabrechnung. Der Betriebskostenspiegel weist Heizung und Warmwasser zusammen mit 1,32 €/m²/Monat aus – in Spitzen bis 2,18 €.

Zuletzt aktualisiert: 11.08.2026 · Lesezeit 3 Min.

Vergleichswert: 1,05 €/m²/Monat

So viel kosten Heizkosten laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds im Bundesschnitt (Abrechnungsjahr 2024). Rechne deine Abrechnung um: Jahresbetrag der Position ÷ Wohnfläche ÷ 12. Werte deutlich darüber sind ein Prüfsignal, kein Beweis, aber ein guter Grund für Belegeinsicht.

BetrKV §2 Nr. 4a · DMB Betriebskostenspiegel 2024

Was dein Vermieter umlegen darf

Was NICHT in die Abrechnung gehört

  • Reparaturen und Instandsetzung der Heizungsanlage
  • Austausch von Heizkörpern oder Anlagenteilen
  • Finanzierungskosten einer neuen Heizung

Worauf du besonders achten solltest

Zwei Prüfungen lohnen fast immer: Erstens müssen 50–70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden (§7 HeizkostenV) – sonst hast du in der Regel ein Kürzungsrecht von 15 % (§12 HeizkostenV). Zweitens muss die Abrechnung seit 2023 eine CO₂-Kostenaufteilung nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG enthalten; je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter (bis 95 %).

So prüfst du die Position in 3 Schritten

  1. Umrechnen: Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 = dein Wert in €/m²/Monat.
  2. Vergleichen: Bundesschnitt für Heizkosten: 1,05 €/m²/Monat. Mehr als ~30 % darüber? Prüfen.
  3. Belege einsehen: Nach §259 BGB kannst du die Originalrechnungen einsehen; bis dahin besteht in der Regel ein Zurückbehaltungsrecht an einer Nachzahlung.

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Häufige Fragen

Wie hoch dürfen Heizkosten sein?

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024) weist im Bundesschnitt 1,05 €/m²/Monat aus. Liegt dein Wert mehr als etwa 30 % darüber, lohnt eine genauere Prüfung; regionale Unterschiede sind aber möglich.

Sind Heizkosten umlagefähig?

Die laufenden Betriebskosten grundsätzlich ja (BetrKV §2 Nr. 4a). Dazu zählt zum Beispiel: Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets). Nicht umlagefähig ist dagegen unter anderem: Reparaturen und Instandsetzung der Heizungsanlage.

Was kann ich tun, wenn die Position zu hoch wirkt?

Du hast Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege (§259 BGB) und kannst innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben (§556 Abs. 3 S. 5 BGB). Ein guter erster Schritt ist ein kostenloser Online-Check, der die Position gegen die Vergleichswerte prüft.

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